To pytanie, podobnie jak kilka innych („Czy ruszą w końcu kredyty hipoteczne?”, „Co z cenami mieszkań na wynajem?”, „Czy nadal warto inwestować w mieszkania?”, „Kupować, czy się wstrzymywać?” itp.) od dawna krążą po głowach niemałej liczby Polaków. Moi Klienci również są tym żywnie zainteresowani – są wśród nich zarówno ci, którzy – w dobie wysokiej inflacji – chcą zabezpieczyć swój kapitał przed utratą wartości, jak i tacy, którzy od dawna marzą o zakupie mieszkania dla siebie w Bydgoszczy lub okolicach.
Niestety, odpowiedź na to pytanie jest niezwykle skomplikowana. Ceny nieruchomości w 2023 roku zależeć będą bowiem od kilku mocniej lub słabiej powiązanych ze sobą czynników. Najistotniejsze z nich mają związek z niedostępnością kredytów hipotecznych. Dlaczego?
Szacuje się, że oba nałożone na banki rozwiązania obniżyły zdolność kredytową przeciętnej rodziny nawet o 30%-40%!
To wszystko doprowadziło do załamania się rynku kredytów hipotecznych. Ludzie albo nie mieli zdolności kredytowej, albo ją mieli – ale nie chcieli płacić niebotycznie wysokich rat. Bardzo duża część osób po prostu zacisnęła zęby i stwierdziła, że przeczeka ten nieciekawy stan – a zakup wymarzonej nieruchomości zrealizuje za rok lub dwa. Według Narodowego Banku Polskiego, liczba złożonych w 2022 roku wniosków o kredyt mieszkaniowy spadła o ponad 70% w stosunku do roku 2021!*
Na rynku pozostali tylko klienci gotówkowi, w dużej mierze – nabywający mieszkania pod wynajem. Jednak i dla nich opłacalność inwestycji, z uwagi na wysoki poziom Wiboru, drastycznie się zmniejszyła. Powód? Poziom oprocentowania lokat bankowych wzrósł tak bardzo, jak oprocentowanie hipotek – i nagle zwrot z inwestycji w nieruchomość na wynajem na poziomie 5-6% rocznie przestał być aż tak bardzo opłacalny, jak to było wcześniej.
Część inwestorów również postanowiła wstrzymać się z zakupami – a to wraz z odejściem z rynku klientów kredytowych spowodowało nadpodaż liczby mieszkań na sprzedaż w stosunku do popytu na nie, a co za tym idzie - zatrzymanie się zjawiska galopującego wzrostu ich cen, z czym mieliśmy do czynienia w ostatnich latach.
Uwaga. Ceny ofertowe (czyli te, które widzimy na portalach internetowych) nieruchomości wprawdzie do końca 2022 roku nie spadły, ale sprzedający dużo szybciej i łatwiej godzili się na negocjacje cen – i kwoty obniżek były dużo wyższe, niż w latach ubiegłych. Oczywiście byli i nadal znajdują się wśród nich ci, którzy jeszcze myślami są w czasach prosperity roku 2020 i 2021 – „skoro sąsiad sprzedał za X, to ja też mogę!” Obawiam się jednak, że przynajmniej w najbliższym czasie trzeba będzie odłożyć te pragnienia do lamusa…
Jaki wpływ sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych będzie miała na ceny nieruchomości w 2023 roku?
Na razie sytuacja o wiele się nie zmieni, choć coraz częściej zauważam, że sprzedający zaczynają dostrzegać konieczność dostosowania cen sprzedawanych nieruchomości do aktualnej sytuacji rynkowej. Chcesz szybko sprzedać? Obniż cenę! Nie zależy Ci na czasie? Wstrzymaj się ze sprzedażą kilka miesięcy, a może coś się zmieni?
Moim zdaniem, podobnie jak zdaniem wielu analityków, w najbliższych miesiącach nie mamy co liczyć na drastyczne spadki cenmieszkań. Tym bardziej, że zapowiedzi rządowego programu wsparcia kredytów na zakup pierwszego mieszkania dla osób do 45. roku życia, który miałby ruszyć po 1 lipca br., na nowo obudziły w sprzedających optymizm i nadzieję na unormowanie się rynku i powrót do szybkiej sprzedaży za dobrą cenę – wprawdzie za pół roku, ale zawsze. Wielu z nich, czytając dodatkowo doniesienia prasowe na temat ewentualnej możliwości poluzowania przez KNF polityki ograniczającej zdolność kredytową Polaków, wierzy, że przeczekanie pierwszego półrocza da realne powody do radości – i zrealizowanie sprzedaży za wcześniej założonej cenie. Kupujący też się cieszą – jeśli plany rządowe się spełnią, w końcu będą mogli zrealizować swoje mieszkaniowo-rodzinne cele.**
Deweloperzy również cen nie obniżają. Owszem, na skutek ubiegłorocznego załamania się koniunktury są teraz bardziej chętni, by dać klientowi „w prezencie” komórkę lokatorską czy nawet miejsce parkingowe. Wiedzą jednak, że przy obecnej inflacji i ciągle rosnących kosztach pracowniczych, kosztach prądu, paliwa itp. w długim okresie czasu nie opłaca im się rezygnować z założonych marż.
Podsumowując: sinusoida na rynku nieruchomości oraz kredytów to znane nam już zjawisko.
Pamiętam dobrze krach z lat 2008 – 2009 (zwłaszcza, że pracowałam wtedy w kredytach hipotecznych), który zapoczątkował serię kolejnych kilku lat kryzysu w obu powyższych dziedzinach. Jednak w 2012 r. ceny nieruchomości się ustabilizowały i aż do początku 2022 r. systematycznie rosły, a wraz z nimi rósł rynek kredytów hipotecznych. Teraz po prostu mamy podobną sytuację, z którą musimy się zmierzyć – każdy uczestnik tego rynku w innym zakresie.
„Kupuj w bessie, sprzedawaj w hossie” – na pewno słyszeliście kiedyś to hasło. Nie mówię, że należy się nim ściśle kierować, ale… jeśli macie wolne środki LUB zdolność kredytową, to są teraz dobre okazje do inwestowania.
Jeśli zaś chcielibyście omówić swój indywidualny przypadek, czy dana inwestycja się opłaca, czy też mniej, czy w ogóle warto brać kredyt hipoteczny/firmowy przy obecnym oprocentowaniu, a jeżeli tak, to jaki, zapraszam do rozmowy!
Magdalena Taczyńska
*Nie zapominajmy jednak o jednym, o czym media zdają się milczeć. Tzw. „lata Covidu”, 2020-2021 były, dla odmiany, rekordowe, jeśli chodzi o liczbę zawartych transakcji - zarówno na rynku nieruchomości, jak i na rynku kredytów hipotecznych. Sprzedawało się dosłownie wszystko, a kredyty były tak nisko oprocentowane, że „żal było nie brać”. Rekordy padały wszędzie – i w liczbie wydanych pozwoleń na budowę, i w liczbie sprzedanych mieszkań przez deweloperów oraz na rynku wtórnym, rekordowa była też ilość złożonych wniosków o kredyty hipoteczne. Nic więc dziwnego, że wszelkie porównania 2022 roku do lat poprzedzających wypadną nieciekawie. Nikt jednak nie przewidział, że będą aż tak fatalnie…
** Co jednak, jeśli te plany się nie urzeczywistnią…? Co, jeśli KNF nie zmieni swojej polityki, albo program "kredytu na 2%" nie zostanie przez rząd zrealizowany? Co, jeśli program będzie, ale z uwagi na niski budżet skorzysta z niego mała liczba osób? Za mało wspomina się też o tym, że jego warunkiem jest nieposiadanie - ani obecnie, ani nigdy wcześniej (!) - jakiegokolwiek mieszkania. A przecież ludzie po 30., 40. roku życia często mają (choćby na kredyt) już swoje "M" i chcą je (zwykle) zamienić na większe w związku z powiększeniem się rodziny. Te osoby, mimo spełnienia warunku wieku, preferencyjnego kredytu już nie dostaną...
